Bałagan hamuje rozwój branży hipoteki odwróconej. Jak wygląda oferta dla seniorów?



Jacek Wykowski, KPF/Rynek Seniora - 07 grudnia 2016 16:10


Hipoteka odwrócona, dożywotnia renta hipoteczna, odwrócony kredyt hipoteczny - z takimi pojęciami mogą się spotkać osoby starsze, które są właścicielami mieszkania lub domu i szukają oferty dożywotniego świadczenia. Zdaniem branżowców brak regulacji rynku sprzyja nieuczciwym praktykom i hamuje rozwój dużych graczy.

- Trzeba podkreślić, że liczba oszustw i wyłudzeń, które mają miejsce na nieuregulowanym rynku, wciąż rośnie - podkreśla Andrzej Roter, prezes Konferencji Przedsiębiorstw Finansowych.

Dodaje, że obecnie widać wyraźny podział na fundusze hipoteczne stosujące określone standardy oraz podmioty wykorzystujące niewiedzę seniorów. - Brak przepisów i jasnych zasad działania stwarza zagrożenie i wymaga interwencji regulatora - apeluje.

Niejasne nazewnictwo: o co w tym chodzi?
Gdy mówimy „hipoteka odwrócona” to mamy na myśli usługę, która polega na uwolnieniu kapitału zamrożonego w nieruchomości. Jest to rozwiązanie skierowane do osób starszych, najczęściej po 65 r.ż., które są właścicielami mieszkania lub domu. Senior, w zamian za przekazanie prawa własności do nieruchomości lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, otrzymuje comiesięczne świadczenia pieniężne oraz ma zagwarantowane dożywotnie korzystanie ze swojego mieszkania.

Jest to ogólna definicja, ponieważ patrząc na polski rynek, możemy mówić o hipotece odwróconej w modelu sprzedażowym (tzw. dożywotnia renta hipoteczna) oraz kredytowym (odwrócony kredyt hipoteczny).

Pierwsze rozwiązanie jest oferowane przez fundusze hipoteczne w oparciu o przepisy kodeksu cywilnego. Drugie, czyli odwrócony kredyt hipoteczny, doczekało się stosownej ustawy, która weszła w życie 15 grudnia 2014 r. Niestety do tej pory żaden z banków nie zaoferował seniorom odwróconego kredytu hipotecznego.

Jedną z podstawowych różnic pomiędzy dożywotnią rentą hipoteczną, a odwróconym kredytem hipotecznym jest czas wypłacania świadczeń pieniężnych. W przypadku renty dożywotniej, świadczenia są wypłacane - jak sama nazwa wskazuje - do końca życia. W przypadku odwróconego kredytu hipotecznego osoba starsza otrzymuje pieniądze przez określony czas, np. 5 lub 10 lat.

{media;3661;r.jpg;http://i.rynekseniora.pl/i/00/36/61/003661.jpg;http://i.rynekseniora.pl/i/00/36/61/003661_980.jpg}

Druga różnica to prawo własności do mieszkania. W przypadku umowy z funduszem, prawo własności przechodzi na świadczeniodawcę w momencie podpisania umowy, co jednocześnie oznacza, że wszystkie koszty eksploatacji mieszkania (np. czynszu), jak również podatek od nieruchomości i opłata z tytułu użytkowania wieczystego, spoczywają od tej chwili na funduszu, a nie na seniorze.

W przypadku umowy z bankiem do przeniesienia własności nieruchomości dochodzi dopiero po śmierci świadczeniobiorcy.

Potrzebna regulacja rynku
Jak wskazuje branża, należy jak najszybciej uregulować rynek hipoteki odwróconej w Polsce. Mowa o dożywotnim świadczeniu pieniężnym, czyli usłudze oferowanej przez fundusze hipoteczne od 2008 r. Jak na razie działają one w oparciu o przepisy kodeksu cywilnego, ale od kilku lat upominają się o nadzór. Podobnego zdania jest UOKiK, Rzecznik Praw Obywatelskich i inni uczestnicy rynku.

Branża postuluje również, by zarówno odwrócony kredyt hipoteczny, jak i dożywotnie świadczenie pieniężne zostały uwzględnione w długofalowej strategii rządowej dotyczącej rozwiązywania problemów starzejącego się społeczeństwa.

Według danych OECD już dziś Polska wydaje na świadczenia dla emerytów prawie 12 proc. PKB, podczas gdy średnia krajów zrzeszonych w tej organizacji to 7,8 proc. Na dodatek Polacy nie mają oszczędności, które zapewniłyby im byt na starość. Z raportu opracowanego przez Pracownię Badań Społecznych wynika, że tylko 21 proc. rodaków oszczędza lub podejmuje jakiekolwiek działania z myślą o przyszłej emeryturze.

- Dzięki hipotece odwróconej, seniorzy posiadający majątek zamrożony w nieruchomości mogliby zamienić go na bieżący dochód. Szacowana wartość aktywów, które dzięki tej usłudze można uruchomić i udostępnić seniorom, przekracza w Polsce 1 bilion złotych. Tymczasem ustawa o odwróconym kredycie hipotecznym, która weszła w życie pod koniec 2014 r., uregulowała tylko połowę rynku, na dodatek tę, która w praktyce nie działa - mówi Robert Majkowski, prezes Funduszu Hipotecznego DOM.

- Prace nad kompleksową regulacją rynku tak zwanej odwróconej hipoteki rozpoczęły się już w 2009 roku i wciąż nie mogą doczekać się pełnej realizacji - dodaje szef KPF.

Za granicą branża kwitnie
- Wzorem do naśladowania może być rynek brytyjski, który w tym roku obchodził 25-lecie działalności  - zauważa prezes DOM-u.

- Europejski rynek hipoteki odwróconej już dziś rozwija się dynamicznie. W tej chwili produkty typu equity release są najbardziej popularne w Wielkiej Brytanii i Irlandii. Z raportu Towers Waterson wynika, że popyt na nie wzrośnie w całej Europie, także w Niemczech i Francji, gdzie większość osób w wieku 65+ posiada własne nieruchomości. Szacujemy, że podobnie będzie w Hiszpanii - mówi Steve Kyle, sekretarz generalny European Pension & Property Asset Release Group (EPPARG).

Wtóruje mu Nigel Waterson z ERC w Wielkiej Brytanii, który zauważa, powołując się na dane English Longitunidal Study of Ageing (ELSA), że w UK ponad 80 proc. osób w wieku 65-74 lata posiada na własność nieruchomość mieszkalną. - Szacuje się, że całkowita wartość mieszkalnych nieruchomości osób starszych to aż 1,4 biliona funtów - mówi.

Wielka Brytania jest dziś największym rynkiem hipoteki odwróconej w Europie. Rocznie podpisuje się tam ok. 20-30 tys. umów.

Światowy prym wiodą jednak Stany Zjednoczone. Z HECM, czyli produktów hipoteki odwróconej ubezpieczonych przez rząd federalny USA, skorzystało do tej pory ponad milion osób, w samym 2016 r. było ich ponad 48 tys.

- W porównaniu z zagranicą polski rynek jest jeszcze niewielki, ale ma duży potencjał rozwoju. Niezależnie od jego wielkości kluczową kwestią pozostaje bezpieczeństwo seniorów oraz stabilny rozwój produktów typu equity release. Jak pokazują przykłady innych państw np. Włoch, dopiero odpowiednie odgórne regulacje mogą zapewnić zrównoważony rozwój branży, ochronę konsumentów i solidne podstawy do dalszego działania - podsumowuje Robert Majkowski.