Projekt "domu seniora w segmencie premium" na sprzedaż? Właściciel nie wyklucza



Jacek Wykowski/Rynek Seniora - 16 września 2016 11:00


Realizacja budowy Domu Seniora Vivante w Otwocku pod Warszawą - obiektu segmentu premium dla osób starszych - znajduje się w końcowej fazie projektowo-administracyjnej, od której zależy termin rozpoczęcia jego realizacji. Jak jednak informuje portal rynekseniora.pl kierownik projektu Michał Draniak, fundusz inwestycyjny WI Vivante nie wyklucza jego sprzedaży na obecnym etapie.

Projekt koncepcyjny Domu Seniora Vivante w Otwocku zaprezentowano w styczniu 2016 r. Zapowiadano wówczas, że niebawem mają ruszyć prace nad projektem budowlanym.
Inwestor - fundusz inwestycyjny WI Vivante FIZ AN - informował, że będzie to pierwszy w Polsce tak luksusowy obiekt dla osób starszych.

Czytaj więcej: Powstaje "dom seniora w segmencie premium" - zobacz wizualizacje

Portal rynekseniora.pl zapytał obecnego kierownika projektu, Michała Draniaka, o aktualny etap inwestycji.

Istotna decyzja o warunkach zabudowy
Choć Michał Draniak przyznaje, że dynamika prac nad projektem - z przyczyn niezależnych od inwestora - spadła, to ma jednak nadzieję, że procedury administracyjne, które ją opóźniają, uda się niebawem zakończyć.

- Czekamy obecnie na wydanie niezwykle ważnej dla całego projektu decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, która determinuje ostateczny projekt budowlany, a ten z kolei wpływa później na decyzję o pozwoleniu na budowę. Na razie nie widzimy problemów administracyjnych w związku z tym pierwszym dokumentem - proces toczy się własnym tokiem - tłumaczy.

W styczniu 2016 r. Piotr Klinowski, ówczesny dyrektor zarządzający Domu Maklerskiego W Investments, informował portal rynekseniora.pl, że wniosek o wydanie decyzji środowiskowej został złożony już w grudniu 2015 r. Zaraz po jej otrzymaniu, firma miała przystąpić do złożenia wniosków o warunki zabudowy i o pozwolenie na budowę.

- W optymistycznej wersji procedury administracyjne zakończymy w sierpniu 2016 r. To pozwoli nam na zakończenie budowy w grudniu 2018 r. - tłumaczył.

Michał Draniak nie chce jednak prorokować, ile czasu zajmie urzędnikom wydanie wszystkich stosownych decyzji, ale ma cichą nadzieję, że zakończą się one w grudniu br.

- Jeśli nie pojawią się nowe okoliczności plan przewiduje, że za około dwa miesiące powinniśmy uzyskać potrzebne dokumenty, ale trzeba się liczyć z tym, że etap projektowo-administracyjny jest najtrudniejszy do oszacowania pod względem czasu trwania - przestrzega.

Przypomina, że jeszcze przed wjechaniem maszyn budowlanych na plac inwestor musi wyłonić w przetargu generalnego wykonawcę i ostatecznie dopiąć poszczególne elementy projektu.

Szczegółowe parametry inwestycji po wyborze wykonawcy
W styczniu 2016 r. Piotr Klinowski informował portal rynekseniora.pl, że Dom Seniora Vivante ma być zbudowany w Otwocku na 7-hektarowej działce w pobliżu rzeki Świder, w otulinie Mazowieckiego Parku Krajobrazowego. Zgodnie ze wstępnymi założeniami inwestycja miała pochłonąć ok. 110 mln zł, a obiekt miał zapewnić miejsca dla 124 podopiecznych za miesięczną odpłatnością rzędu kilkunastu tysięcy złotych.

Michał Draniak jest jednak bardziej ostrożny w podawaniu szczegółów.

- Konkretne parametry inwestycji będziemy mogli ujawnić, gdy uzyskamy decyzję o warunkach zabudowy i skonfrontujemy z nią projekt budowlany. Wtedy tak naprawdę okaże się, czy planowane przez nas parametry są możliwe do realizacji w danej lokalizacji - wyjaśnia.

Tłumaczy, że wcześniejsze szacunki, mimo iż starannie zaprognozowane, są bardzo ogólne, a „diabeł tkwi w szczegółach”, m.in. w wyposażeniu; zależą one także od ostatecznej wielkości obiektu. Dane te mają być znane po skończeniu projektu wykonawczego i wyłonieniu generalnego wykonawcy.

Gromadzą bazę klientów
Wcześniejszych szacunków jednak Michał Draniak nie dementuje i zdradza ponadto, że określiły one powierzchnię kompleksu na „kilkanaście tysięcy metrów kwadratowych”.

Mówimy o kompleksie, ponieważ zgodnie z informacjami Klinowskiego oprócz domu seniora na działce ma powstać drugi, „nowoczesny obiekt rehabilitacyjny świadczący usługi w zakresie rehabilitacji kardiologicznej, neurologicznej, ortopedycznej”.

- To byłaby pierwsza tego typu inwestycja w Polsce, w związku z tym nie chcemy podawać zbyt wielu szczegółów, dopóki nie będą one potwierdzone - wyjaśnia Draniak.

Przyznaje jednocześnie, że inwestor już od jakiegoś czasu otrzymuje sygnały od osób zainteresowanych pobytem, ale formalnych rezerwacji jeszcze nie prowadzi.

- Uważamy że jest zbyt wcześnie na prowadzenie rezerwacji, więc na razie raczej budujemy bazę potencjalnych klientów. Kwestie pobytowe będziemy formalizować później - zwykle jest to termin rozpoczęcia robót budowlanych - informuje.

W grę wchodzi sprzedaż projektu
- Nadrzędnym celem zarządzającego funduszem jest lokowanie jego aktywów zgodnie z polityką inwestycyjną w projekty o odpowiedniej stopie zwrotu i poziomie ryzyka. Uznaliśmy, że ten projekt jest perspektywiczny i w przyszłości wygeneruje zysk. Jeżeli jednak już na tym etapie otrzymamy opłacalną dla uczestników funduszu propozycję cenową w ramach oferty kupna, jesteśmy otwarci również na sprzedaż - informuje szef projektu.

Dodaje, że do tej pory, mimo zapytań potencjalnych inwestorów, nie pojawiła się żadna wiążąca a zarazem satysfakcjonująca zarządzającego oferta pozwalająca na wyjście z projektu.

- Aktywnie nie poszukujemy oferentów, natomiast od czasu do czasu zgłaszają się do nas zainteresowane podmioty czy osoby z zapytaniem na temat naszego projektu. Oczywiście podejmujemy wtedy ewentualne negocjacje. Dlaczego? Jak już wspominałem, celem nadrzędnym jest zapewnienie odpowiedniej stopy zwrotu z aktywów funduszu czy to przez realizację projektów inwestycyjnych, czy też przez ich sprzedaż - mówi dyplomatycznie Michał Draniak.

Wyjaśnia, że fundusz preferuje te podmioty, które zaoferują najwyższą cenę, a specyfikę oferentów tak naprawdę determinuje sam projekt, który jest na tyle unikatowy, że interesuje tylko tych, którzy „wiedzą, co z nim zrobić i widzą w nim swoje miejsce”.

Sieć domów seniora premium? "Najpierw skończmy jeden"
Michał Draniak, zapytany o dalsze plany inwestycyjne funduszu w obszarze luksusowych domów seniora, odpowiada:

- Nie wybiegałbym z tymi planami zbyt daleko, najpierw skończmy jeden ośrodek. To jest perspektywiczny rynek, natomiast w związku z tym, że sam projekt jest innowacyjny, ale i wymagający, a my nie jesteśmy inwestorem branżowym, to chcielibyśmy doprowadzić do końca jeden projekt po to, żeby ocenić, czy opłaca się poszerzać inwestycje w tym segmencie - mówi.

Wyjaśnia, że inwestor nie wyklucza żadnej możliwości - ani kontynuowania inwestycji w ten sektor, ani też poprzestania na jednym projekcie lub jego sprzedaży jeszcze przed realizacją.

- Analizujemy wiele obszarów do inwestycji i elastycznie podchodzimy do wyboru rynku, w który wchodzimy. Nie mam jednak wątpliwości, że szeroko pojęty rynek medyczny jest niezwykle interesujący - stwierdza.

Jest miejsce na tego typu placówki
Jeśli jednak fundusz sfinalizuje budowę Domu Seniora Vivante, to według Draniaka będzie on platformą, która doskonale zweryfikuje założenia inwestora w praktyce, a także otworzy drogę do popularyzacji tego typu placówek.

- W Polsce właściwie nie ma tak luksusowych domów seniora. Funkcjonują one z powodzeniem na Zachodzie i mimo, że Polska dynamicznie się rozwija, to nie ma wątpliwości, że jest ona mniejszym rynkiem dla tego typu usług. Warto dodać, że przeprowadzone analizy, a także wstępne zainteresowanie na pewno pozwalają z optymizmem patrzeć w przyszłość - objaśnia.

Michał Draniak podkreśla, że fundusz jest przygotowany na realizację inwestycji nie tylko koncepcyjnie, ale także finansowo.

- Realizacja takiego projektu wymaga odpowiedniego przygotowania planistycznego, w tym i także stworzenia jego budżetu. Oczywiście mamy taki dokument, w którym, wśród innych założeń, znajdują się też źródła finansowania. Jako fundusz możemy posiłkować się aktywami stanowiącymi kapitał własny, ale także rozważamy finansowanie dłużne. Czynnikiem decydującym przy wyborze finansowania będzie maksymalizacja efektywności inwestycji - podsumowuje.